一、基本案情

李某甲与李某乙原系朋友关系。因李某乙曾向李某甲借款，但借款到期后无力归还借款，经过双方重新协商对账，于2019年1月24日签订了《房屋买卖协议》。

协议约定李某乙将其位于西安市曲江新区XXX号XXX室房屋出售给李某甲，房屋总价款130万，待李某乙取得房产证后为李某甲办理过户手续，协议签订后，李某甲向李某乙支付的全部房款，李某乙也向李某甲交付了案涉房屋，该案涉房屋一直由李某甲实际占有并居住至今。

在李某乙办理了房屋产权证后，就将产权证交给了李某甲。2021年11月24日，李某甲办理了网签备案。后因李某乙将案涉房屋进行了抵押登记，导致李某甲无法办理过户手续。

李某乙与朱某某的民间借贷纠纷在诉讼过程中，因朱某某申请诉前保全，导致案涉房屋被人民法院查封。

李某甲先向法院起诉，要求：1.确认买卖合同有效；2.确认抵押无效；3.办理过户。该案经过一审、二审，最终确认买卖合同有效，抵押无效。后来，李某甲向法院起诉，要求法院停止对案涉房屋的执行。

二、审判思路

将借款转化的房屋买卖合同是否合法有效？该案是否能够排除人民法院的执行。

三、裁判结果

不得执行位于西安市曲江新区XXX号XXX室房屋。

四、律师说法

该案李某甲聘请代理人为我所创始合伙人陈文刚律师和实习律师刘利花。代理人认为，能否排除人民法院的强制执行，主要看是否满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。

本案中，将借款转化的房屋买卖合同是经过双方协商一致终止借款合同关系，建立房屋买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款到期李某乙难以清偿债务时，通过将其所有的商品房出售给李某甲的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，该房屋买卖合同属于合法有效。

本案中，李某甲和李某乙的房屋买卖合同关系完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。法院最终采纳了本案代理律师的意见，案涉房屋排除了人民法院的强制执行。

供稿律师