现今社会，“买房”已成为每个成年人生活中必不可少的关键词，毕竟，在国人心中，对“家”的概念的具象化就是“房”。开发商为了销售，会通过一定的媒介和形式，直接或者间接的来宣传自己开发的商品房，或许有夸大的成分，但如果还符合基本的认知也没有什么问题。不过，有一种虚假广告，会采用欺骗性，诱导性的宣传方式，这种虚假广告的法律效力如何，受害者是否可以要求赔偿？相关部门是否可以追责，咱们来探讨一下。

      重庆市渝北区人民法院曾经审理过一个商品房买卖纠纷案件。被告某房地产开发公司开发的楼盘获取“国家康居示范工程”实施项目。四个月后，该房盘开始预售。房产公司开始通过报纸、户外广告、印发的宣传资料、网络等对小区进行宣传，主要内容有：（1）该小区荣获“国家康居示范工程”；（2）小区1.87超低容积率；40%绿化；（3）三大保温隔热技术，一年少开两个月的空调；（4）太阳能技术，大大节约公共用电量；(5)生态雨水再利用循环系统，一年节水1.8万吨；（6）小区有游泳池、网球场等。后原告邓某、周某与该公司签订《XX市商品房买卖合同》，购买了一套房屋。合同附件补充协议约定，该合同与宣传资料、模型、样板房的画面、数据、文字如有出入，以该合同内容为准，卖方设置的样板房仅作为装饰、装修的参考，不作为本合同商品房质量、设备及装饰交付标准。合同签订后，邓某、周某支付了房价款81万元。

      一年后，邓某、周某收房时发现小区并没有获得“国家康居示范工程”证书或奖励，只是“国家康居示范工程”实施项目之一，小区容积率1.99，绿化率只有33%左右，房产公司的其他承诺也没有实现。同时，邓某，周某发现两个卧室外开窗的玻璃没有采用钢化玻璃，认为不符合强制规范要求。故要求房产公司退还房价款5万元，并要求公司对其房屋的两个卧室外开窗的玻璃进行更换，采用钢化中空玻璃（即通过3C认证）。后经规划部门批准，小区规划进行了调整，其中容积率由1.88调整为1.99，绿地率由31.34%调整为33.7%，该项目建设分阶段完成，现完成一期建设。二期新增4个羽毛球场取代原有网球场，亦有游泳池。

      房产公司认为销售广告和宣传资料为要约邀请，不能作为合同的一部分，公司没有义务按照宣传广告所述对小区配套设施进行建设。且开发的小区被列为国家康居示范工程实施项目是事实，在整个项目完成之前，不能确定它是不是国家康居示范工程，也不能确定公司没有兑现其关于各项技术的承诺。其他也是符合规划和设计文件的，并通过了验收。故不同意邓某、周某的要求。

      法院认为，依据《商品房买卖合同解释》第3条的规定，小区的宣传都是具体明确的，容积率、绿化率、游泳池等对房屋的订立和价格的确定是可以产生重大影响的，因此至少上述宣传内容应当视为要约，成为双方合同内容。按合同约定交房时，公司未完成上述约定，应承担违约责任。而对玻璃因取得了备案登记和签收，该请求不予支持。

      本案的争议焦点围绕是宣传内容是否构成要约而作为合同内容。商品房的宣传资料和销售广告为要约邀请，但是如果对于房屋和相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，当事人违反的，应当承担违约责任。

      关于商品房虚假广告的内容，有对环境、配套设施、面积和价格、优惠方案等方面的虚假宣传。关于虚假广告的认定主要有两个方面，一是广告宣传的产品和服务本身是否客观、真实，二是广告所宣传的产品和服务的主要内容是否真实。所以在房屋买卖中一定要问清楚标准，若出现权益受损现象，便于及时维权。